「親が亡くなり実家を売りたいが、何から始めればいいかわからない」そんな方は多いと思います。亡くなった親の家を売るためには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。名義変更なしには家を売ることができません。
この記事では親の家を売るために必要な手続き・流れ・費用・注意点をわかりやすく解説します。
登記上の所有者が亡くなった親のままでは、不動産を売却することができません。不動産の売買契約は登記名義人しか締結できないためです。
「早く売りたい」という方ほど、相続登記を最優先で進める必要があります。
親の家を売るまでの手続きは大きく以下の流れで進みます。
手続き全体の流れ
STEP1：相続人の確定（戸籍収集）
STEP2：相続財産の調査
STEP3：遺産分割協議
STEP4：遺産分割協議書の作成
STEP5：相続登記の申請 S
TEP6：不動産会社への売却依頼
STEP7：売買契約・引き渡し
相続登記（STEP5）が完了して初めて売却活動（STEP6以降）に進むことができます。
STEP1：相続人の確定（戸籍収集）
まず誰が相続人になるかを確定します。被相続人（亡くなった親）の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本をすべて収集し、相続人の範囲を確認します。
注意が必要なのは、思わぬ相続人が出てくるケースです。
・前婚の子がいた場合 ・認知した子がいた場合 ・養子縁組をしていた場合
これらの方も相続人になります。戸籍を丁寧に調べることが重要です。
所要期間の目安：2週間〜2ヶ月程度
STEP2：相続財産の調査
売りたい家以外にも財産・負債がないかを調査します。
・他の不動産（土地・農地・山林など） ・預貯金・株式・有価証券 ・借金・保証債務
売却を急ぐ場合でも財産全体を把握してから遺産分割協議を進めることが重要です。後から借金が見つかった場合に相続放棄ができなくなる可能性があるためです。
STEP3：遺産分割協議
相続人全員で誰が家を引き継ぐか（売却代金をどう分けるか）を話し合います。
売却を前提にした遺産分割の主なパターンは以下の通りです。
■ パターン① 一人が相続して売却する 相続人の一人が家を相続し、売却後に代金を相続人間で分配します。
■ パターン② 相続人全員の共有で売却する 相続人全員が共有名義で相続登記をした上で売却します。全員の合意が必要です。
■ パターン③ 換価分割 売却を前提として遺産分割協議書に「売却後に代金を分割する」旨を明記します。
いずれのパターンでも相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すると売却が進められないため、早めに話し合いを始めることが重要です。
STEP4：遺産分割協議書の作成
話し合いの結果を遺産分割協議書にまとめます。相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。
遺産分割協議書には以下を正確に記載します。
・被相続人の氏名・生年月日・死亡日 ・相続人全員の氏名・住所 ・誰がどの財産を取得するかの具体的な内容 ・不動産の表示（登記簿謄本の記載通りに正確に）
記載ミスがあると法務局や不動産会社で受け付けてもらえません。司法書士に作成を依頼することをおすすめします。
STEP5：相続登記の申請
遺産分割協議書が完成したら法務局へ相続登記を申請します。申請から完了まで1〜2週間程度かかります。
相続登記が完了すると登記識別情報（権利証）が発行されます。この書類が売却時に必要になります。
■ 相続登記にかかる費用の目安 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4% 司法書士報酬：5万円〜15万円程度 合計目安：7万円〜20万円程度
STEP6以降：不動産の売却
相続登記が完了したら不動産会社に売却を依頼します。
■ 売却までの流れ
①不動産会社に査定を依頼する
②媒介契約を締結する
③売却活動（内覧・広告など）
④買主との売買契約 ⑤決済・引き渡し
売却にかかる期間は物件の状態・立地・価格設定によって異なりますが、一般的に3〜6ヶ月程度かかることが多いです。
■ 売却時にかかる主な費用
・税金
・仲介手数料：売却価格 × 3% ＋ 6万円（税別）が上限
・譲渡所得税：売却益に対して課税される
・その他：登記費用・測量費用など
売却前に確認すべき注意点
■ 空き家の管理に注意 相続登記が完了するまでの期間、空き家の管理は相続人の責任になります。不法投棄・建物の老朽化・近隣トラブルなどに注意が必要です。
■ 相続放棄すると売却できない 相続放棄をすると最初から相続人ではなかったことになります。家を売りたい場合は相続放棄をしてはいけません。借金がある場合は相続放棄の前に専門家に相談してください。
■ 3,000万円特別控除の特例 被相続人が居住していた家を売却した場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。税理士にご相談ください。
■ 相続登記前に売買契約を締結しない 相続登記が完了する前に売買契約を締結すると、登記が遅れた場合に契約不履行になるリスクがあります。必ず相続登記完了後に売買契約を締結してください。
全体にかかる期間の目安
親の家を売るまでにかかる全体の期間の目安は以下の通りです。
■ シンプルなケース 相続登記完了まで：2〜3ヶ月 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：5〜9ヶ月程度
■ 複雑なケース（相続人多数・遺産分割難航） 相続登記完了まで：半年〜1年以上 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：1年以上
「早く売りたい」という方ほど今すぐ動き始めることが重要です。
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