「相続登記をしようとしたら、名義人になる相続人の住所が登記簿と違っていた」「住所変更登記も一緒にできるか」そんな疑問をお持ちの方へ。相続登記と住所変更登記はまとめて手続きできます。また2026年4月から住所変更登記も義務化される予定です。相続登記のタイミングで一緒に対応しておくことをおすすめします。この記事では相続登記と住所変更登記を同時に行う方法・費用・手続きの流れをわかりやすく解説します。

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住所変更登記とは？

住所変更登記とは不動産の登記簿に記載されている所有者の住所が現在の住所と異なる場合に、登記簿の住所を現在の住所に変更する手続きです。

引っ越しをした場合や住居表示の変更・町名変更などがあった場合に必要になります。

■ 住所変更登記が必要な主なケース

・不動産の所有者が引っ越しをした

・市区町村の住居表示変更があった

・町名・番地の変更があった

・相続登記完了後に新たな名義人（相続人）が引っ越しをした

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被相続人の住所変更登記は不要です

相続登記において被相続人（亡くなった方）の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合でも、被相続人の住所変更登記は不要です。

住民票の除票や戸籍の附票を相続登記の申請書類に添付することで、住所のつながりを証明できます。これにより住所変更登記をしなくても相続登記を申請できます。

■ 住所のつながりを証明する書類

・住民票の除票（最後の住所が記載されたもの）

・戸籍の附票（住所の変遷が記載されたもの）

ただし住民票の除票・戸籍の附票には保存期間があります。

古い住所変更の場合、書類が廃棄されていてつながりを証明できないケースがあります。

その場合は上申書（住所のつながりを説明する書面）を法務局に提出する方法などで対応します。

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相続登記と住所変更登記を同時にやる必要があるケース

相続登記と住所変更登記を同時に行うべきケースは以下の通りです。

■ ケース①　相続登記完了後に相続人が引っ越しをする予定がある場合 相続登記で新たに名義人になる相続人が近々引っ越しを予定している場合は相続登記完了後に速やかに住所変更登記を行うことをおすすめします。

■ ケース②　以前取得した不動産の住所が変わっている場合 すでに所有している不動産の登記簿上の住所が現在の住所と異なる場合は相続登記のタイミングで一緒に住所変更登記を行うと手間が省けます。

■ ケース③　2026年4月からの義務化に備える場合 2026年4月から住所変更登記も義務化される予定です。相続登記と同時に住所変更登記を行うことで将来の手続きの手間を省けます。

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2026年4月から住所変更登記も義務化されます

相続登記の義務化に続き2026年4月から住所変更登記も義務化される予定です。

■ 義務化の内容 住所・氏名などの変更が生じた日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限を守らなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

■ 対象となる変更

・住所の変更（引っ越し）

・氏名の変更（結婚・離婚など）

相続登記をするタイミングで住所変更登記も一緒に確認・手続きすることをおすすめします。

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住所変更登記の手続きの流れ

住所変更登記の手続きは以下の流れで進みます。

①登記事項証明書で現在の登記簿上の住所を確認する

②現在の住民票を取得する

③法務局へ住所変更登記を申請する ④登記完了（1〜2週間程度）

■ 必要な書類

・住民票（現在の住所が記載されたもの）

・登記申請書

住居表示変更・町名変更の場合は市区町村が発行する住居表示変更証明書が必要になります。

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住所変更登記にかかる費用

■ 登録免許税 不動産1件につき1,000円

複数の不動産がある場合は件数分かかります。

■ 司法書士報酬 1万円〜3万円程度

■ 相続登記と一緒に依頼した場合 相続登記と住所変更登記をまとめて依頼することで司法書士報酬が割安になる場合があります。

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相続登記と住所変更登記をまとめて行うメリット

■ 手間が省ける 書類収集・法務局への申請を一度にまとめて行えます。別々に手続きするより時間と手間が大幅に省けます。

■ 費用を抑えられる 司法書士に依頼する場合まとめて依頼することで報酬が割安になる場合があります。

■ 将来の手続きがスムーズになる 住所変更登記が完了していると不動産の売却・担保設定などの際にスムーズに手続きが進みます。

■ 義務化への対応ができる 2026年4月から住所変更登記も義務化される予定です。相続登記と同時に対応することで将来の手続きの手間を省けます。

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よくある質問

Q．被相続人の住所が登記簿と違いますが住所変更登記が必要ですか？

A．被相続人の住所変更登記は不要です。住民票の除票や戸籍の附票を添付することで相続登記を申請できます。

Q．相続登記と住所変更登記は同時に申請できますか？

A．同時に申請することは可能です。まとめて依頼することで手間と費用を節約できます。

Q．引っ越しをしたまま住所変更登記をしていませんが大丈夫ですか？

A．2026年4月から住所変更登記が義務化される予定です。相続登記のタイミングで一緒に対応することをおすすめします。

Q．住所変更登記だけを依頼することはできますか？

A．はい、住所変更登記だけのご依頼も承ります。お気軽にご相談ください。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記・住所変更登記に対応しています。相続登記と住所変更登記をまとめてご依頼いただけます。

「引っ越しをしたまま住所変更登記をしていない」「相続登記と一緒に住所変更登記もしたい」という方もお気軽にご相談ください。初回相談は無料です。

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「親が亡くなり農地を相続したが何をすればいいかわからない」「農地の相続は普通の土地と違うと聞いたが何が違うのか」そんな疑問をお持ちの方へ。農地の相続は通常の不動産相続と異なる手続きが必要です。

この記事では農地を相続した場合の注意点・届出・登記の流れをわかりやすく解説します。

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農地の相続は通常の土地と何が違う？

農地（田・畑など）を相続した場合、通常の土地の相続と大きく異なる点が2つあります。

■ 違い

①　農業委員会への届出が必要 農地を相続した場合、相続登記とは別に農業委員会への届出が必要です。これは農地法という法律で定められています。

■ 違い

②　売却・転用に制限がある 農地は勝手に売ったり宅地に変更したりすることができません。売却・転用には農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

この2点が通常の土地の相続と大きく異なるポイントです。

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農業委員会への届出とは？

農地を相続した場合、相続を知った日から10ヶ月以内に農業委員会へ届出を行う必要があります。これは農地法第3条の3に定められており、届出を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

■ 届出先 農地が所在する市区町村の農業委員会

■ 届出に必要な書類

・農地法第3条の3第1項の規定による届出書

・相続を証明する書類（戸籍謄本など）

・登記事項証明書

■ 届出の期限 相続を知った日から10ヶ月以内

■ 注意点 届出は相続登記とは別の手続きです。

相続登記が完了していなくても届出は期限内に行う必要があります。

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農地の相続登記の流れ

農地の相続登記の流れは基本的に通常の不動産と同じです。

①相続人の調査・戸籍収集 被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集し相続人を確定します。

②相続財産の調査 農地の所在・地番・地目・面積を登記事項証明書で確認します。固定資産税の通知書も参考になります。

③遺産分割協議 相続人全員で誰が農地を引き継ぐかを話し合います。

④遺産分割協議書の作成 話し合いの結果を書面にまとめ全員が署名・実印で捺印します。

⑤法務局への登記申請 必要書類を揃えて法務局へ申請します。申請から完了まで1〜2週間程度かかります。

⑥農業委員会への届出 相続登記完了後または並行して農業委員会への届出を行います。

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農地の相続登記に必要な書類

農地の相続登記に必要な書類は通常の土地と同じです。

■ 被相続人に関する書類 ・出生から死亡までの戸籍・除籍謄本 ・住民票の除票（または戸籍の附票）

■ 相続人全員に関する書類 ・戸籍謄本（現在のもの）

・住民票

・印鑑登録証明書

■ 不動産に関する書類

・固定資産税評価証明書

・登記事項証明書

■ その他

・遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印捺印）

・相続関係説明図

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農地の相続登記にかかる費用

農地の相続登記にかかる費用は通常の土地と同じ計算式です。

■ 登録免許税 固定資産税評価額 × 0.4%

農地は宅地と比べて固定資産税評価額が低い場合が多いため、登録免許税も低くなる傾向があります。

■ 登録免許税の免税措置 以下のケースでは登録免許税が免税になる場合があります。

・固定資産税評価額が100万円以下の土地（2025年3月31日までの措置）

・相続登記が未了のまま相続人が亡くなった場合の一次相続の登記

■ 司法書士報酬 5万円〜15万円程度（不動産の数・相続人の数により異なります）

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農地を相続したくない場合はどうする？

農地を相続したくない場合の選択肢は以下の通りです。

■ 相続放棄 相続放棄をすると農地を含むすべての財産・負債を引き継がないことになります。

相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。ただし相続放棄をすると次の順位の相続人に農地の管理義務が移ります。

■ 相続土地国庫帰属制度の活用

2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらえる制度です。ただし農地の場合は要件が厳しく、申請できないケースも多いです。

■ 売却 農地を売却する場合は農業委員会の許可が必要です。農地のまま売却する場合は農業従事者への売却が原則となります。

■ 転用

農地を宅地・駐車場などに転用する場合は農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

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農地を放置するリスク

農地を相続したまま放置すると以下のリスクがあります。

・相続登記の義務化期限（2027年3月31日）を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性がある

・農業委員会への届出を怠ると10万円以下の過料が科される可能性がある

・農地の管理義務が生じ放置すると近隣トラブルの原因になる

・雑草・害虫の発生など周辺農地への影響が出る場合がある

・将来的に売却・転用が必要になった場合に手続きが複雑になる

「使っていない農地だから放置しておこう」という判断は将来的に大きな問題につながります。

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御殿場・裾野・小山町エリアの農地相続について

御殿場・裾野・小山町エリアは農地・山林が多く農地の相続に関するご相談を多くいただきます。

農地の相続は通常の不動産相続より手続きが複雑になる場合があります。 相続登記と農業委員会への届出を並行して進める必要があるため、早めに専門家に相談することをおすすめします。

司法書士佐藤直樹事務所では農地を含む相続登記に対応しています。「農地の相続登記はどうすればいいか」という段階からお気軽にご相談ください。初回相談は無料です。

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「相続人の一人と連絡が取れない」「行方不明の相続人がいて相続登記が進められない」そんな状況でお困りの方は少なくありません。相続登記には原則として相続人全員の合意が必要です。しかし行方不明の相続人がいる場合でも、法律上の手続きを経ることで相続登記を進めることができます。この記事では相続人が行方不明の場合の対処法と手続きの流れをわかりやすく解説します。

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相続人が行方不明だと相続登記できない？

相続登記を行うためには原則として相続人全員で遺産分割協議を行い、全員が遺産分割協議書に署名・捺印する必要があります。

相続人の一人でも行方不明の場合、その方の署名・捺印が得られないため遺産分割協議書が完成せず、相続登記が進められない状態になります。

しかしこのような状況を放置すると2024年4月から義務化された相続登記の期限（3年以内）を過ぎてしまう可能性があります。行方不明の相続人がいる場合は早めに専門家に相談することが重要です。

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【見出し2】 まず「行方不明」の状況を確認する

【本文】 一口に「行方不明」といっても状況はさまざまです。まず現状を正確に把握することが大切です。

■ 連絡先がわからないだけの場合 住所・連絡先がわからないだけであれば、戸籍の附票を取得することで現在の住所を調べられる場合があります。戸籍の附票には住民票の移動履歴が記録されています。

■ 住所はわかるが連絡が取れない場合 手紙・内容証明郵便などで連絡を試みることができます。

■ 長期間にわたって行方がわからない場合 法律上の手続き（不在者財産管理人の選任・失踪宣告）が必要になります。

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解決策①　不在者財産管理人の選任

行方不明の相続人がいる場合の最も一般的な解決策が「不在者財産管理人の選任」です。

■ 不在者財産管理人とは 行方不明者（不在者）の財産を管理・保護するために家庭裁判所が選任する人のことです。弁護士・司法書士などの専門家が選任されることが多いです。

■ 手続きの流れ

①家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申し立てをする

②家庭裁判所が審判を行い管理人を選任する（1〜2ヶ月程度）

③選任された管理人が行方不明者の代わりに遺産分割協議に参加する

④遺産分割協議書に管理人が署名・捺印する ⑤相続登記を申請する

■ 申し立てができる人 相続人・債権者など利害関係人が申し立てできます。

■ 注意点 不在者財産管理人は行方不明者の利益を守る立場のため、行方不明者にとって不利な内容の遺産分割には同意できません。家庭裁判所の許可が必要な場合もあります。

■ かかる費用の目安

申し立て費用：数千円程度（実費）

管理人への報酬：案件によって異なります

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解決策②　失踪宣告

行方不明になってから長期間が経過している場合は「失踪宣告」という手続きを利用できる場合があります。

■ 失踪宣告とは 行方不明者を法律上「死亡したもの」とみなす手続きです。家庭裁判所に申し立てを行います。

■ 失踪宣告の種類と要件

普通失踪：行方不明になってから7年間生死が不明な場合

特別失踪：戦争・船舶沈没・震災などの危難に遭遇してから1年間生死が不明な場合

■ 手続きの流れ

①家庭裁判所に失踪宣告の申し立てをする

②家庭裁判所が公示催告（官報への掲載など）を行う

③一定期間経過後に失踪宣告の審判が確定する ④失踪宣告が確定すると行方不明者は死亡したとみなされる

⑤新たに相続人を確定して遺産分割協議・相続登記を進める

■ 注意点 失踪宣告後に行方不明者が生存していることが判明した場合、失踪宣告が取り消されることがあります。その場合の法律関係は複雑になりますので専門家にご相談ください。

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解決策③　相続人申告登記の活用

2024年4月から新設された「相続人申告登記」を活用する方法もあります。

■ 相続人申告登記とは 遺産分割協議がまとまっていない段階でも「自分が相続人であること」を法務局に申告することで、登記申請義務を履行したとみなされる手続きです。

■ 活用できるケース

行方不明の相続人がいて遺産分割協議が進められない場合でも、他の相続人がそれぞれ相続人申告登記を行うこと で、義務化の期限（3年以内）を守ることができます。

■ 注意点 相続人申告登記はあくまでも暫定的な措置です。最終的には不在者財産管理人の選任などの手続きを経て、通常の相続登記を完了させる必要があります。

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どの解決策を選ぶべきか

【本文】 状況に応じて適切な解決策を選ぶことが重要です。

状況	おすすめの解決策
連絡先がわからないだけ	戸籍の附票で住所を調べて連絡を試みる
行方不明だが7年未満	不在者財産管理人の選任
行方不明で7年以上	失踪宣告
義務化期限が迫っている	相続人申告登記で期限を守りつつ並行して対応

いずれの場合も手続きには時間がかかります。早めに専門家に相談することをおすすめします。

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手続き全体にかかる期間の目安

行方不明の相続人がいる場合の手続きは通常の相続登記より時間がかかります。

■ 不在者財産管理人の選任から相続登記完了まで 申し立てから管理人選任まで：1〜2ヶ月

遺産分割協議・協議書作成：1〜3ヶ月

相続登記申請・完了：1〜2週間

合計：3〜6ヶ月程度

■ 失踪宣告から相続登記完了まで 申し立てから審判確定まで：1年以上

その後の相続手続き：2〜3ヶ月 合計：1年以上

義務化の期限（2027年3月31日）が迫っている場合は今すぐ動き始めることが重要です。

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放置するリスク

行方不明の相続人がいることを理由に相続登記を放置するリスクは大きいです。

・2027年3月31日の義務化期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性がある

・時間が経つほど相続人が増え手続きがさらに複雑になる

・行方不明者が亡くなっていた場合、その方の相続人も手続きに関わる必要が生じる

・不動産の売却・担保設定ができない状態が続く

「行方不明の人がいるから仕方ない」と放置するのではなく、早めに法律上の手続きを進めることが重要です。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。

相続人が行方不明で相続登記が進められない場合も、状況に応じた解決策をご提案します。

「どうすればいいかわからない」という段階からお気軽にご相談ください。初回相談は無料です。

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「御殿場市で相続登記を依頼したいが、どの司法書士を選べばいいかわからない」そんな方のために、司法書士選びで失敗しないための5つのポイントをわかりやすく解説します。相続登記は一生に何度もある手続きではありません。信頼できる司法書士を選ぶことが大切です。

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司法書士なら誰でも相続登記を扱える？

司法書士は国家資格であり、全員が相続登記を扱う資格を持っています。しかし司法書士によって得意分野・対応エリア・費用・対応の丁寧さには大きな差があります。

特に相続登記は複雑なケースも多く、経験・知識・地域への精通度が手続きのスムーズさに大きく影響します。資格があれば誰でもよいというわけではありません。

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ポイント①　相続登記の実績・経験があるか

司法書士の業務は相続登記だけでなく、商業登記・債務整理・成年後見など多岐にわたります。相続登記を数多く手がけてきた実績のある司法書士を選ぶことが重要です。

確認のポイント： ・ホームページに相続登記・相続手続きの専門ページがあるか ・相続に関する記事・解説が充実しているか ・相続登記の費用や流れが明確に説明されているか

ホームページで相続登記について詳しく解説している事務所は、それだけ相続登記に力を入れている証拠です。

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ポイント②　御殿場市・地域に精通しているか

相続登記の手続きは地元の法務局・市区町村役場との連携が欠かせません。地域に精通した司法書士を選ぶことで、手続きがよりスムーズに進みます。

御殿場市・裾野市・小山町エリアで相続登記を依頼する場合は、地元密着の司法書士を選ぶことをおすすめします。

地域密着の司法書士のメリット： ・地元の法務局・役所との手続きに精通している ・地域特有の不動産事情（農地・山林・未登記建物など）に対応できる ・急ぎの対応が必要な場合に動きやすい ・対面での相談がしやすい

遠方の事務所に依頼した場合、郵送でのやり取りが中心になり、細かい確認や相談がしにくくなることがあります。

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ポイント③　費用が明確か

相続登記を依頼する前に費用の目安を確認することは非常に重要です。費用が不明確なまま依頼すると、後から予想外の請求が来るリスクがあります。

確認すべき費用の内訳：

・登録免許税（実費）

・戸籍収集費用（実費）

・司法書士報酬の基本料金

・不動産が複数ある場合の加算料金

・遺産分割協議書作成費用

信頼できる司法書士は相談の段階で費用の目安を明確に提示します。「依頼してみないとわからない」という対応の事務所は避けた方が無難です。

また費用が極端に安い事務所にも注意が必要です。基本料金は安くても、オプション料金が積み重なって結果的に高くなるケースがあります。

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ポイント④　相談しやすい雰囲気か

相続登記は複雑な手続きが多く、依頼後も疑問や不安が生じることがあります。気軽に相談できる雰囲気の司法書士を選ぶことが大切です。

以下の点を初回相談で確認しましょう。

・難しい法律用語を使わずわかりやすく説明してくれるか

・質問に対して丁寧に答えてくれるか

・手続きの流れや費用を明確に説明してくれるか ・無理な営業をしてこないか

初回相談は多くの事務所で無料です。実際に話してみて相談しやすいかどうかを確認することをおすすめします。「なんとなく話しにくい」と感じた場合は別の事務所に相談してみることも大切です。

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ポイント⑤　対応スピードが早いか

相続登記には期限があります。2024年4月から義務化され、2024年以前の相続については2027年3月31日が期限です。また不動産の売却・担保設定が急がれる場合もあります。

問い合わせへの対応スピードは司法書士選びの重要なポイントです。

確認のポイント：

・電話・メールへの返答が早いか

・初回相談の日程調整がスムーズか

・急ぎの案件に対応できるか

問い合わせから数日経っても連絡がない事務所は、依頼後の対応も遅くなる可能性があります。

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御殿場市で司法書士を探す方法

御殿場市で相続登記を依頼できる司法書士を探す主な方法は以下の通りです。

■ インターネット検索 「御殿場市 司法書士 相続登記」などで検索します。ホームページの内容・費用の明確さ・相続登記への力の入れ方などを比較してみてください。

■ 静岡県司法書士会への問い合わせ 静岡県司法書士会では司法書士の紹介を行っています。御殿場市・裾野市・小山町エリアで対応できる司法書士を紹介してもらえる場合があります。

■ 知人・親族からの紹介 実際に依頼した経験のある知人・親族からの紹介は信頼性が高いです。ただし紹介された司法書士が相続登記を得意としているかどうかは確認が必要です。

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複数の事務所に相談してみることをおすすめします

初回相談が無料の事務所が多いため、複数の事務所に相談して比較することをおすすめします。

比較するポイント：

・費用の見積もり

・手続きの説明のわかりやすさ

・対応の丁寧さ

・スピード

・相談のしやすさ

「最初に相談した事務所に頼まなければならない」ということはありません。納得できる事務所を選んでから依頼することが大切です。

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よくある司法書士選びの失敗例

■ 費用が安いからという理由だけで選んだ 基本料金は安くてもオプション料金が積み重なり、結果的に高くなるケースがあります。費用の内訳を必ず確認してください。

■ 遠方の事務所に依頼した 郵送でのやり取りが中心になり、細かい相談がしにくくなります。特に複雑なケースは地元の事務所の方が対応しやすいです。

■ 相続登記が得意ではない事務所に依頼した 司法書士の得意分野は事務所によって異なります。相続登記の実績が少ない事務所では手続きに時間がかかったり、対応が不十分になることがあります。

■ 急いで決めてしまった 「早く手続きを終わらせたい」という焦りから、十分に比較せずに依頼してしまうケースがあります。初回相談で必ず費用と流れを確認してから決めてください。

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司法書士佐藤直樹事務所について

司法書士佐藤直樹事務所は御殿場市を拠点に相続登記・相続手続きを中心に対応しています。

当事務所の特徴：

・御殿場・裾野・小山町エリアの地域密着

・相続登記・相続手続きに特化した対応

・費用を事前に明確にお伝えします

・難しい法律用語を使わずわかりやすく説明

・初回相談無料・無理な営業は一切しません

「まず話だけ聞きたい」「費用の確認だけしたい」という段階からお気軽にご連絡ください。

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「親が亡くなり実家を売りたいが、何から始めればいいかわからない」そんな方は多いと思います。亡くなった親の家を売るためには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。名義変更なしには家を売ることができません。

この記事では親の家を売るために必要な手続き・流れ・費用・注意点をわかりやすく解説します。

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登記上の所有者が亡くなった親のままでは、不動産を売却することができません。不動産の売買契約は登記名義人しか締結できないためです。

「早く売りたい」という方ほど、相続登記を最優先で進める必要があります。

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親の家を売るまでの手続きは大きく以下の流れで進みます。

手続き全体の流れ

STEP1：相続人の確定（戸籍収集）

STEP2：相続財産の調査

STEP3：遺産分割協議

STEP4：遺産分割協議書の作成

STEP5：相続登記の申請 S

TEP6：不動産会社への売却依頼

STEP7：売買契約・引き渡し

相続登記（STEP5）が完了して初めて売却活動（STEP6以降）に進むことができます。

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STEP1：相続人の確定（戸籍収集）

まず誰が相続人になるかを確定します。被相続人（亡くなった親）の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本をすべて収集し、相続人の範囲を確認します。

注意が必要なのは、思わぬ相続人が出てくるケースです。

・前婚の子がいた場合 ・認知した子がいた場合 ・養子縁組をしていた場合

これらの方も相続人になります。戸籍を丁寧に調べることが重要です。

所要期間の目安：2週間〜2ヶ月程度

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STEP2：相続財産の調査

売りたい家以外にも財産・負債がないかを調査します。

・他の不動産（土地・農地・山林など） ・預貯金・株式・有価証券 ・借金・保証債務

売却を急ぐ場合でも財産全体を把握してから遺産分割協議を進めることが重要です。後から借金が見つかった場合に相続放棄ができなくなる可能性があるためです。

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STEP3：遺産分割協議

相続人全員で誰が家を引き継ぐか（売却代金をどう分けるか）を話し合います。

売却を前提にした遺産分割の主なパターンは以下の通りです。

■ パターン①　一人が相続して売却する 相続人の一人が家を相続し、売却後に代金を相続人間で分配します。

■ パターン②　相続人全員の共有で売却する 相続人全員が共有名義で相続登記をした上で売却します。全員の合意が必要です。

■ パターン③　換価分割 売却を前提として遺産分割協議書に「売却後に代金を分割する」旨を明記します。

いずれのパターンでも相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すると売却が進められないため、早めに話し合いを始めることが重要です。

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STEP4：遺産分割協議書の作成

話し合いの結果を遺産分割協議書にまとめます。相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。

遺産分割協議書には以下を正確に記載します。

・被相続人の氏名・生年月日・死亡日 ・相続人全員の氏名・住所 ・誰がどの財産を取得するかの具体的な内容 ・不動産の表示（登記簿謄本の記載通りに正確に）

記載ミスがあると法務局や不動産会社で受け付けてもらえません。司法書士に作成を依頼することをおすすめします。

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STEP5：相続登記の申請

遺産分割協議書が完成したら法務局へ相続登記を申請します。申請から完了まで1〜2週間程度かかります。

相続登記が完了すると登記識別情報（権利証）が発行されます。この書類が売却時に必要になります。

■ 相続登記にかかる費用の目安 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4% 司法書士報酬：5万円〜15万円程度 合計目安：7万円〜20万円程度

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STEP6以降：不動産の売却

相続登記が完了したら不動産会社に売却を依頼します。

■ 売却までの流れ

①不動産会社に査定を依頼する

②媒介契約を締結する

③売却活動（内覧・広告など）

④買主との売買契約 ⑤決済・引き渡し

売却にかかる期間は物件の状態・立地・価格設定によって異なりますが、一般的に3〜6ヶ月程度かかることが多いです。

■ 売却時にかかる主な費用

・税金

・仲介手数料：売却価格 × 3% ＋ 6万円（税別）が上限

・譲渡所得税：売却益に対して課税される

・その他：登記費用・測量費用など

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売却前に確認すべき注意点

■ 空き家の管理に注意 相続登記が完了するまでの期間、空き家の管理は相続人の責任になります。不法投棄・建物の老朽化・近隣トラブルなどに注意が必要です。

■ 相続放棄すると売却できない 相続放棄をすると最初から相続人ではなかったことになります。家を売りたい場合は相続放棄をしてはいけません。借金がある場合は相続放棄の前に専門家に相談してください。

■ 3,000万円特別控除の特例 被相続人が居住していた家を売却した場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。税理士にご相談ください。

■ 相続登記前に売買契約を締結しない 相続登記が完了する前に売買契約を締結すると、登記が遅れた場合に契約不履行になるリスクがあります。必ず相続登記完了後に売買契約を締結してください。

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全体にかかる期間の目安

親の家を売るまでにかかる全体の期間の目安は以下の通りです。

■ シンプルなケース 相続登記完了まで：2〜3ヶ月 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：5〜9ヶ月程度

■ 複雑なケース（相続人多数・遺産分割難航） 相続登記完了まで：半年〜1年以上 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：1年以上

「早く売りたい」という方ほど今すぐ動き始めることが重要です。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。

「親の家を売りたいが何から始めればいいかわからない」という方もお気軽にご相談ください。

相続登記から売却までの流れをわかりやすくご説明します。初回相談は無料です。

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2024年4月から相続登記が義務化され、2024年4月以前に発生した相続については2027年3月31日が期限です。「まだ時間がある」と思っている方も多いかもしれませんが、手続きには想像以上に時間がかかります。

この記事では2027年3月31日の期限に間に合わせるための逆算スケジュールと、今すぐやるべきことをわかりやすく解説します。

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2027年3月31日とはどんな期限？

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。この義務化は2024年4月以前に発生した相続にも遡って適用されます。

つまり10年前・20年前・それ以上前に発生した相続で名義変更がまだ済んでいない場合も、2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は罰金ではありませんが、無視できる金額ではありません。

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手続きにかかる期間の現実

「まだ2年以上ある」と思っている方も多いかもしれません。しかし相続登記の手続きには想像以上に時間がかかります。

■ 手続きにかかる期間の目安

シンプルなケース（相続人2〜3名・不動産1件）：2〜3ヶ月

標準的なケース（相続人4〜5名・不動産2〜3件）：3〜6ヶ月

複雑なケース（相続人多数・数世代にわたる未登記）：1年以上

特に以下のケースは時間がかかります。

・被相続人の戸籍が古く収集に時間がかかる

・相続人が多く遺産分割協議に時間がかかる

・相続人の中に連絡が取れない方がいる

・数世代にわたって相続登記が未了のまま積み重なっている

「2年あれば大丈夫」とは言い切れないのが現実です。

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逆算スケジュール

2027年3月31日を期限として逆算すると以下のようになります。

■ 今から動き始めた場合のスケジュール目安

【2026年中に相談・依頼開始】 → シンプルなケースなら十分間に合います → 複雑なケースは早めに動き始めることが重要です

【2026年末までに依頼】 → 標準的なケースならギリギリ間に合う可能性があります → 複雑なケースは厳しくなり始めます

【2027年1月以降に動き始める】 → シンプルなケースでも期限に間に合わないリスクが出てきます → 複雑なケースはほぼ間に合いません

■ 理想的なスケジュール（標準的なケースの場合）

動き始め：できるだけ早く

相談・依頼：動き始めから1〜2週間以内

戸籍収集：依頼から1〜2ヶ月

遺産分割協議：戸籍収集完了後1〜2ヶ月

協議書作成・署名捺印：協議まとまり次第2〜3週間

法務局申請：書類が揃い次第すぐ 登記完了：申請から1〜2週間

合計：早くて3〜4ヶ月・複雑なケースで半年〜1年以上

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今すぐ確認すべきこと

まず以下の点を確認してください。

①相続登記が済んでいるか確認する 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すると、現在の登記名義人が確認できます。亡くなった方の名前のままになっていれば相続登記が未了です。

②固定資産税の通知書を確認する 毎年届く固定資産税の通知書に記載されている不動産をすべてリストアップします。土地・建物・農地・山林なども含まれます。

③相続人の範囲を把握する 誰が相続人になるかを確認します。思わぬ相続人がいるケースもあるため、戸籍を調べることが重要です。

④遺産分割の状況を確認する 相続人間で誰が不動産を引き継ぐかの話し合いができているかを確認します。

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特に急いで動くべきケース

以下のケースは特に早めに動くことをおすすめします。

■ 数世代にわたって相続登記が未了 祖父母・曾祖父母の代から名義変更していない場合は手続きが非常に複雑になります。相続人が何十人にもなるケースがあり、全員の合意を得るだけで相当な時間がかかります。

■ 相続人の中に高齢の方がいる 相続人が認知症になると遺産分割協議ができなくなります。成年後見人の選任が必要になると手続きがさらに長期化します。

■ 相続人の中に連絡が取れない方がいる 行方不明の相続人がいる場合は不在者財産管理人の選任など、裁判所を通じた手続きが必要になることがあります。

■ 不動産を売却・担保に入れたい予定がある 相続登記が完了していないと不動産の売却・担保設定ができません。売却や融資の予定がある方は最優先で動いてください。

■ 相続人が遠方に散らばっている 遺産分割協議書への署名・捺印を全員からもらうのに時間がかかります。早めに準備を始めることが重要です。

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期限に間に合わなかった場合はどうなる？

2027年3月31日を過ぎた場合、以下のことが起こる可能性があります。

■ 過料が科される可能性 正当な理由なく期限を守らなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料が科されても登記義務はなくなりません。

■ 手続きがさらに複雑になる 時間が経てば経つほど相続人が増え、手続きが複雑になります。期限を過ぎたからといって諦める必要はありませんが、早いほど手続きはシンプルです。

■ 相続人申告登記という選択肢 遺産分割がまとまっていない場合でも「相続人申告登記」という簡易的な手続きで登記義務を履行したとみなされる場合があります。これは通常の相続登記より手続きが簡単です。ただし遺産分割成立後は改めて通常の相続登記が必要です。

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今すぐできる3つのこと

難しく考えず、まず以下の3つから始めてください。

① 固定資産税の通知書を探す

　　相続した不動産の評価額・所在地が確認できます。手続きに必要な情報がここに詰まっています。

② 法務局で登記事項証明書を取得する

　　 現在の登記名義人を確認します。オンラインでも取得可能です（1通600円程度）。

③ 司法書士に相談する

　　 何から始めればいいかわからない場合は、まず司法書士に相談することが最も確実で早い方法です。

　　　初回相談は無料です。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。2027年3月31日の期限に間に合わせるために、今すぐご相談ください。

「相続登記が済んでいるかどうかわからない」という段階からご相談いただけます。初回相談は無料です。

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相続登記にかかる費用の中で、最も金額が大きくなるのが「登録免許税」です。「いくらかかるか事前に知りたい」という方のために、登録免許税の意味・計算方法・具体例をわかりやすく解説します。

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登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産の登記を申請する際に国に納める税金です。相続登記の場合、法務局への申請時に収入印紙で納付します。

登録免許税は司法書士に依頼しても自分で手続きしても同じ金額がかかります。司法書士報酬とは別に必ずかかる実費です。

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相続登記の登録免許税の税率

相続登記の登録免許税の税率は以下の通りです。

相続による所有権移転登記：固定資産税評価額 × 0.4%

※売買による所有権移転の場合は2.0%ですので、相続の場合は売買の5分の1と覚えておくとわかりやすいです。

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固定資産税評価額とは？調べ方は？

登録免許税の計算に使う「固定資産税評価額」とは、市区町村が固定資産税を計算するために決めた不動産の評価額です。実際の売買価格（時価）とは異なります。一般的に時価より低い金額になります。

■ 固定資産税評価額の調べ方

①固定資産税の通知書で確認する 毎年4〜6月頃に市区町村から届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されています。「価格」または「評価額」と書かれている欄の金額です。

②固定資産評価証明書を取得する 市区町村の役所で取得できます。相続登記の申請にも必要な書類です。1通300円程度で取得できます。

③名寄帳（なよせちょう）で確認する 同じ市区町村内にある全不動産の評価額をまとめた書類です。不動産が複数ある場合に便利です。

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登録免許税の計算方法

計算式は以下の通りです。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4%

計算結果が1,000円未満の場合は切り捨て、最低税額は1,000円です。

また固定資産税評価額に1,000円未満の端数がある場合はその端数を切り捨てて計算します。

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具体的な計算例

■ 例①　土地と建物を相続した場合

土地の固定資産税評価額：1,500万円 建物の固定資産税評価額：500万円 合計評価額：2,000万円

登録免許税：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円

■ 例②　評価額が低い場合

土地の固定資産税評価額：800万円 建物の固定資産税評価額：200万円 合計評価額：1,000万円

登録免許税：1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円

■ 例③　不動産が複数ある場合

土地A：1,000万円 土地B：500万円 建物：300万円 合計評価額：1,800万円

登録免許税：1,800万円 × 0.4% ＝ 7万2,000円

不動産が複数ある場合はすべての評価額を合計して計算します。

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登録免許税が免税になるケース

以下のケースでは登録免許税が免税（0円）になる場合があります。

■ 土地の相続登記が免税になるケース

①相続登記が未了のまま相続人が亡くなった場合 亡くなった方（一次相続の相続人）名義への登記は免税になります。

②固定資産税評価額が100万円以下の土地 2025年3月31日までの措置として、評価額が100万円以下の土地の相続登記は登録免許税が免税になります。

※免税措置は期限や条件が変わる場合があります。最新情報は司法書士にご確認ください。

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登録免許税はいつ・どのように払う？

登録免許税は法務局への登記申請時に納付します。

■ 納付方法 ・収入印紙を購入して申請書に貼付する ・インターネットバンキングで電子納付する（オンライン申請の場合）

司法書士に依頼した場合は、司法書士が代わりに納付手続きを行います。納付に必要な金額は事前にお預かりします。

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登録免許税以外にかかる費用

相続登記では登録免許税以外にも以下の費用がかかります。

■ 実費

・戸籍・除籍謄本の取得費用：数千円〜1万円程度 ]

・住民票・印鑑証明書の取得費用：数百円程度

・固定資産評価証明書の取得費用：1通300円程度

・登記事項証明書の取得費用：1通600円程度

■ 司法書士報酬 ・5万円〜15万円程度（不動産の数・相続人の数により異なります）

合計の目安は7万円〜20万円程度です。

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登録免許税を自分で計算してみましょう

固定資産税の通知書をお手元にご用意いただき、以下の手順で計算してみてください。

①通知書の「価格」欄の金額を確認する ②土地・建物それぞれの評価額を合計する ③合計額 × 0.4% を計算する

計算結果が登録免許税の目安です。不動産が複数の市区町村にまたがる場合はそれぞれの通知書が必要です。

「計算してみたがあっているかわからない」という方はお気軽にご相談ください。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。登録免許税の計算から登記申請まで一括して対応します。

「登録免許税がいくらかかるか確認したい」という方も歓迎します。固定資産税の通知書をお手元にご用意の上お気軽にご連絡ください。

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「相続登記は自分でもできると聞いたけど、司法書士に頼んだ方がいいの？」そんな疑問をお持ちの方は多いと思います。このページでは費用・手間・リスクの3つの観点から自分でやる場合と司法書士に依頼する場合を徹底比較します。

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相続登記は自分でできる？

結論から言うと、相続登記は法律上自分で手続きできます。法務局のホームページにも申請書の書式や手引きが公開されており、手順を調べながら進めることは可能です。

ただし実際に自分で完了できる方は多くありません。戸籍の収集・書類作成・法務局とのやり取りなど、工程が多く専門的な知識が必要な場面が随所に出てきます。

自分でやるか司法書士に頼むかを判断するために、まず費用・手間・リスクを比較してみましょう。

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費用の比較

■ 自分でやる場合の費用

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額2,000万円なら8万円）

戸籍・住民票等の取得費用：数千円〜1万円程度 登記事項証明書の取得費用：1通600円程度

郵送費・交通費：数千円程度

合計目安：8万円〜10万円程度（評価額2,000万円の場合）

■ 司法書士に依頼する場合の費用

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%（同上）

戸籍・住民票等の取得費用：数千円〜1万円程度

司法書士報酬：5万円〜15万円程度

合計目安：13万円〜25万円程度（評価額2,000万円の場合）

■ 費用の差額

司法書士報酬の分だけ費用が上がります。目安として5万円〜15万円程度の差になります。

「費用だけ」で見ると自分でやる方が安くなります。ただし手間・時間・リスクを加えると話が変わってきます。

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手間・時間の比較

■ 自分でやる場合にかかる手間

①戸籍の収集 被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集します。本籍地が複数にまたがる場合は各市区町村に郵送請求が必要で、往復のやり取りだけで数週間かかることがあります。

②書類の調査・確認 相続人の範囲を戸籍で確認し、相続関係説明図を作成します。複雑な家族関係の場合は専門知識が必要です。

③遺産分割協議書の作成 不動産の表示を登記簿謄本の記載通りに正確に書く必要があります。記載ミスがあると法務局で受け付けてもらえません。

④法務局への申請・補正対応 申請書を作成して法務局へ提出します。不備があると補正を求められ、平日に法務局へ出向く必要があります。

⑤全工程にかかる時間 早くても2〜3ヶ月、仕事をしながら進める場合はさらに時間がかかります。

■ 司法書士に依頼する場合にかかる手間

お客様にお願いすることは以下だけです。 ・ご本人確認書類の提示 ・実印と印鑑登録証明書の用意 ・遺産分割協議書への署名・捺印 ・固定資産税通知書の提供（お持ちの場合）

戸籍収集・書類作成・法務局申請はすべて司法書士が代行します。

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リスクの比較

■ 自分でやる場合のリスク

①書類の記載ミス 遺産分割協議書や申請書の記載に誤りがあると、法務局から補正を求められます。

内容によっては最初からやり直しになることもあります。

②戸籍の収集漏れ 相続人の範囲を正確に把握できていないと、後から新たな相続人が判明するトラブルになることがあります。

③期限を過ぎるリスク 手続きに時間がかかり、2024年から設けられた3年以内の期限を過ぎてしまうリスクがあります。

④遺産分割協議書の不備 内容に問題がある場合、金融機関や法務局で受け付けてもらえず、相続人全員に再度署名・捺印をお願いする必要が生じます。

■ 司法書士に依頼する場合のリスク

書類の作成・申請は司法書士が責任を持って行います。万が一ミスがあった場合は司法書士の責任で対応します。書類の不備・記載ミスのリスクはほぼありません。

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自分でやる場合に向いているケース

以下のすべてに当てはまる場合は自分でやることを検討してもよいかもしれません。

・相続人が自分一人だけ

・不動産が1件だけ

・遺言書があり遺産分割協議が不要]

・時間に余裕がある

・書類作成・役所手続きが得意

ただしこのようなシンプルなケースでも、戸籍収集や申請書作成には相当な時間と手間がかかります。

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司法書士に依頼すべきケース

以下のいずれかに当てはまる場合は司法書士への依頼をおすすめします。

・相続人が複数いる

・不動産が複数ある

・遺産分割の話し合いがまとまっていない

・数十年前からの相続が未登記のまま残っている

・相続人の中に連絡が取れない方がいる

・仕事が忙しく平日に動く時間がない

・2027年3月31日の義務化期限が迫っている

・不動産を早めに売却・担保に入れたい

これらのケースは自分でやろうとすると途中で行き詰まるリスクが高く、結局司法書士に依頼し直すことになるケースも少なくありません。

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時間をお金に換算してみると

自分でやる場合の手間を時間に換算してみます。

戸籍の収集・郵送手続き：10〜20時間程度

書類の調査・作成：5〜10時間程度

法務局への申請・補正対応：3〜5時間程度 合計：20〜35時間程度

仮に時給2,000円で換算すると4万円〜7万円分の時間コストがかかります。

司法書士報酬との差額5万円〜15万円と比較すると、時間コストを含めた実質的な差はかなり小さくなります。

さらにミスによるやり直しや精神的なストレスを考えると、司法書士に依頼する方がトータルでお得なケースがほとんどです。

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まとめ：どちらを選ぶべきか

費用だけで見ると自分でやる方が安くなります。しかし時間・手間・リスクを総合的に考えると、多くの方にとって司法書士に依頼する方がトータルでお得です。

特に相続人が複数いる

・不動産が複数ある

・期限が迫っているといったケースは迷わず司法書士にご相談ください。

「費用がいくらかかるか確認だけしたい」という段階からご相談いただけます。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

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