「親が亡くなり実家を売りたいが、何から始めればいいかわからない」そんな方は多いと思います。亡くなった親の家を売るためには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。名義変更なしには家を売ることができません。

この記事では親の家を売るために必要な手続き・流れ・費用・注意点をわかりやすく解説します。

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登記上の所有者が亡くなった親のままでは、不動産を売却することができません。不動産の売買契約は登記名義人しか締結できないためです。

「早く売りたい」という方ほど、相続登記を最優先で進める必要があります。

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親の家を売るまでの手続きは大きく以下の流れで進みます。

手続き全体の流れ

STEP1：相続人の確定（戸籍収集）

STEP2：相続財産の調査

STEP3：遺産分割協議

STEP4：遺産分割協議書の作成

STEP5：相続登記の申請 S

TEP6：不動産会社への売却依頼

STEP7：売買契約・引き渡し

相続登記（STEP5）が完了して初めて売却活動（STEP6以降）に進むことができます。

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STEP1：相続人の確定（戸籍収集）

まず誰が相続人になるかを確定します。被相続人（亡くなった親）の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本をすべて収集し、相続人の範囲を確認します。

注意が必要なのは、思わぬ相続人が出てくるケースです。

・前婚の子がいた場合 ・認知した子がいた場合 ・養子縁組をしていた場合

これらの方も相続人になります。戸籍を丁寧に調べることが重要です。

所要期間の目安：2週間〜2ヶ月程度

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STEP2：相続財産の調査

売りたい家以外にも財産・負債がないかを調査します。

・他の不動産（土地・農地・山林など） ・預貯金・株式・有価証券 ・借金・保証債務

売却を急ぐ場合でも財産全体を把握してから遺産分割協議を進めることが重要です。後から借金が見つかった場合に相続放棄ができなくなる可能性があるためです。

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STEP3：遺産分割協議

相続人全員で誰が家を引き継ぐか（売却代金をどう分けるか）を話し合います。

売却を前提にした遺産分割の主なパターンは以下の通りです。

■ パターン①　一人が相続して売却する 相続人の一人が家を相続し、売却後に代金を相続人間で分配します。

■ パターン②　相続人全員の共有で売却する 相続人全員が共有名義で相続登記をした上で売却します。全員の合意が必要です。

■ パターン③　換価分割 売却を前提として遺産分割協議書に「売却後に代金を分割する」旨を明記します。

いずれのパターンでも相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すると売却が進められないため、早めに話し合いを始めることが重要です。

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STEP4：遺産分割協議書の作成

話し合いの結果を遺産分割協議書にまとめます。相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。

遺産分割協議書には以下を正確に記載します。

・被相続人の氏名・生年月日・死亡日 ・相続人全員の氏名・住所 ・誰がどの財産を取得するかの具体的な内容 ・不動産の表示（登記簿謄本の記載通りに正確に）

記載ミスがあると法務局や不動産会社で受け付けてもらえません。司法書士に作成を依頼することをおすすめします。

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STEP5：相続登記の申請

遺産分割協議書が完成したら法務局へ相続登記を申請します。申請から完了まで1〜2週間程度かかります。

相続登記が完了すると登記識別情報（権利証）が発行されます。この書類が売却時に必要になります。

■ 相続登記にかかる費用の目安 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4% 司法書士報酬：5万円〜15万円程度 合計目安：7万円〜20万円程度

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STEP6以降：不動産の売却

相続登記が完了したら不動産会社に売却を依頼します。

■ 売却までの流れ

①不動産会社に査定を依頼する

②媒介契約を締結する

③売却活動（内覧・広告など）

④買主との売買契約 ⑤決済・引き渡し

売却にかかる期間は物件の状態・立地・価格設定によって異なりますが、一般的に3〜6ヶ月程度かかることが多いです。

■ 売却時にかかる主な費用

・税金

・仲介手数料：売却価格 × 3% ＋ 6万円（税別）が上限

・譲渡所得税：売却益に対して課税される

・その他：登記費用・測量費用など

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売却前に確認すべき注意点

■ 空き家の管理に注意 相続登記が完了するまでの期間、空き家の管理は相続人の責任になります。不法投棄・建物の老朽化・近隣トラブルなどに注意が必要です。

■ 相続放棄すると売却できない 相続放棄をすると最初から相続人ではなかったことになります。家を売りたい場合は相続放棄をしてはいけません。借金がある場合は相続放棄の前に専門家に相談してください。

■ 3,000万円特別控除の特例 被相続人が居住していた家を売却した場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。税理士にご相談ください。

■ 相続登記前に売買契約を締結しない 相続登記が完了する前に売買契約を締結すると、登記が遅れた場合に契約不履行になるリスクがあります。必ず相続登記完了後に売買契約を締結してください。

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全体にかかる期間の目安

親の家を売るまでにかかる全体の期間の目安は以下の通りです。

■ シンプルなケース 相続登記完了まで：2〜3ヶ月 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：5〜9ヶ月程度

■ 複雑なケース（相続人多数・遺産分割難航） 相続登記完了まで：半年〜1年以上 売却完了まで：さらに3〜6ヶ月 合計：1年以上

「早く売りたい」という方ほど今すぐ動き始めることが重要です。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。

「親の家を売りたいが何から始めればいいかわからない」という方もお気軽にご相談ください。

相続登記から売却までの流れをわかりやすくご説明します。初回相談は無料です。

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2024年4月から相続登記が義務化され、2024年4月以前に発生した相続については2027年3月31日が期限です。「まだ時間がある」と思っている方も多いかもしれませんが、手続きには想像以上に時間がかかります。

この記事では2027年3月31日の期限に間に合わせるための逆算スケジュールと、今すぐやるべきことをわかりやすく解説します。

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2027年3月31日とはどんな期限？

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。この義務化は2024年4月以前に発生した相続にも遡って適用されます。

つまり10年前・20年前・それ以上前に発生した相続で名義変更がまだ済んでいない場合も、2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は罰金ではありませんが、無視できる金額ではありません。

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手続きにかかる期間の現実

「まだ2年以上ある」と思っている方も多いかもしれません。しかし相続登記の手続きには想像以上に時間がかかります。

■ 手続きにかかる期間の目安

シンプルなケース（相続人2〜3名・不動産1件）：2〜3ヶ月

標準的なケース（相続人4〜5名・不動産2〜3件）：3〜6ヶ月

複雑なケース（相続人多数・数世代にわたる未登記）：1年以上

特に以下のケースは時間がかかります。

・被相続人の戸籍が古く収集に時間がかかる

・相続人が多く遺産分割協議に時間がかかる

・相続人の中に連絡が取れない方がいる

・数世代にわたって相続登記が未了のまま積み重なっている

「2年あれば大丈夫」とは言い切れないのが現実です。

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逆算スケジュール

2027年3月31日を期限として逆算すると以下のようになります。

■ 今から動き始めた場合のスケジュール目安

【2026年中に相談・依頼開始】 → シンプルなケースなら十分間に合います → 複雑なケースは早めに動き始めることが重要です

【2026年末までに依頼】 → 標準的なケースならギリギリ間に合う可能性があります → 複雑なケースは厳しくなり始めます

【2027年1月以降に動き始める】 → シンプルなケースでも期限に間に合わないリスクが出てきます → 複雑なケースはほぼ間に合いません

■ 理想的なスケジュール（標準的なケースの場合）

動き始め：できるだけ早く

相談・依頼：動き始めから1〜2週間以内

戸籍収集：依頼から1〜2ヶ月

遺産分割協議：戸籍収集完了後1〜2ヶ月

協議書作成・署名捺印：協議まとまり次第2〜3週間

法務局申請：書類が揃い次第すぐ 登記完了：申請から1〜2週間

合計：早くて3〜4ヶ月・複雑なケースで半年〜1年以上

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今すぐ確認すべきこと

まず以下の点を確認してください。

①相続登記が済んでいるか確認する 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すると、現在の登記名義人が確認できます。亡くなった方の名前のままになっていれば相続登記が未了です。

②固定資産税の通知書を確認する 毎年届く固定資産税の通知書に記載されている不動産をすべてリストアップします。土地・建物・農地・山林なども含まれます。

③相続人の範囲を把握する 誰が相続人になるかを確認します。思わぬ相続人がいるケースもあるため、戸籍を調べることが重要です。

④遺産分割の状況を確認する 相続人間で誰が不動産を引き継ぐかの話し合いができているかを確認します。

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特に急いで動くべきケース

以下のケースは特に早めに動くことをおすすめします。

■ 数世代にわたって相続登記が未了 祖父母・曾祖父母の代から名義変更していない場合は手続きが非常に複雑になります。相続人が何十人にもなるケースがあり、全員の合意を得るだけで相当な時間がかかります。

■ 相続人の中に高齢の方がいる 相続人が認知症になると遺産分割協議ができなくなります。成年後見人の選任が必要になると手続きがさらに長期化します。

■ 相続人の中に連絡が取れない方がいる 行方不明の相続人がいる場合は不在者財産管理人の選任など、裁判所を通じた手続きが必要になることがあります。

■ 不動産を売却・担保に入れたい予定がある 相続登記が完了していないと不動産の売却・担保設定ができません。売却や融資の予定がある方は最優先で動いてください。

■ 相続人が遠方に散らばっている 遺産分割協議書への署名・捺印を全員からもらうのに時間がかかります。早めに準備を始めることが重要です。

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期限に間に合わなかった場合はどうなる？

2027年3月31日を過ぎた場合、以下のことが起こる可能性があります。

■ 過料が科される可能性 正当な理由なく期限を守らなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料が科されても登記義務はなくなりません。

■ 手続きがさらに複雑になる 時間が経てば経つほど相続人が増え、手続きが複雑になります。期限を過ぎたからといって諦める必要はありませんが、早いほど手続きはシンプルです。

■ 相続人申告登記という選択肢 遺産分割がまとまっていない場合でも「相続人申告登記」という簡易的な手続きで登記義務を履行したとみなされる場合があります。これは通常の相続登記より手続きが簡単です。ただし遺産分割成立後は改めて通常の相続登記が必要です。

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今すぐできる3つのこと

難しく考えず、まず以下の3つから始めてください。

① 固定資産税の通知書を探す

　　相続した不動産の評価額・所在地が確認できます。手続きに必要な情報がここに詰まっています。

② 法務局で登記事項証明書を取得する

　　 現在の登記名義人を確認します。オンラインでも取得可能です（1通600円程度）。

③ 司法書士に相談する

　　 何から始めればいいかわからない場合は、まず司法書士に相談することが最も確実で早い方法です。

　　　初回相談は無料です。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。2027年3月31日の期限に間に合わせるために、今すぐご相談ください。

「相続登記が済んでいるかどうかわからない」という段階からご相談いただけます。初回相談は無料です。

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相続登記にかかる費用の中で、最も金額が大きくなるのが「登録免許税」です。「いくらかかるか事前に知りたい」という方のために、登録免許税の意味・計算方法・具体例をわかりやすく解説します。

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登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産の登記を申請する際に国に納める税金です。相続登記の場合、法務局への申請時に収入印紙で納付します。

登録免許税は司法書士に依頼しても自分で手続きしても同じ金額がかかります。司法書士報酬とは別に必ずかかる実費です。

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相続登記の登録免許税の税率

相続登記の登録免許税の税率は以下の通りです。

相続による所有権移転登記：固定資産税評価額 × 0.4%

※売買による所有権移転の場合は2.0%ですので、相続の場合は売買の5分の1と覚えておくとわかりやすいです。

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固定資産税評価額とは？調べ方は？

登録免許税の計算に使う「固定資産税評価額」とは、市区町村が固定資産税を計算するために決めた不動産の評価額です。実際の売買価格（時価）とは異なります。一般的に時価より低い金額になります。

■ 固定資産税評価額の調べ方

①固定資産税の通知書で確認する 毎年4〜6月頃に市区町村から届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されています。「価格」または「評価額」と書かれている欄の金額です。

②固定資産評価証明書を取得する 市区町村の役所で取得できます。相続登記の申請にも必要な書類です。1通300円程度で取得できます。

③名寄帳（なよせちょう）で確認する 同じ市区町村内にある全不動産の評価額をまとめた書類です。不動産が複数ある場合に便利です。

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登録免許税の計算方法

計算式は以下の通りです。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4%

計算結果が1,000円未満の場合は切り捨て、最低税額は1,000円です。

また固定資産税評価額に1,000円未満の端数がある場合はその端数を切り捨てて計算します。

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具体的な計算例

■ 例①　土地と建物を相続した場合

土地の固定資産税評価額：1,500万円 建物の固定資産税評価額：500万円 合計評価額：2,000万円

登録免許税：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円

■ 例②　評価額が低い場合

土地の固定資産税評価額：800万円 建物の固定資産税評価額：200万円 合計評価額：1,000万円

登録免許税：1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円

■ 例③　不動産が複数ある場合

土地A：1,000万円 土地B：500万円 建物：300万円 合計評価額：1,800万円

登録免許税：1,800万円 × 0.4% ＝ 7万2,000円

不動産が複数ある場合はすべての評価額を合計して計算します。

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登録免許税が免税になるケース

以下のケースでは登録免許税が免税（0円）になる場合があります。

■ 土地の相続登記が免税になるケース

①相続登記が未了のまま相続人が亡くなった場合 亡くなった方（一次相続の相続人）名義への登記は免税になります。

②固定資産税評価額が100万円以下の土地 2025年3月31日までの措置として、評価額が100万円以下の土地の相続登記は登録免許税が免税になります。

※免税措置は期限や条件が変わる場合があります。最新情報は司法書士にご確認ください。

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登録免許税はいつ・どのように払う？

登録免許税は法務局への登記申請時に納付します。

■ 納付方法 ・収入印紙を購入して申請書に貼付する ・インターネットバンキングで電子納付する（オンライン申請の場合）

司法書士に依頼した場合は、司法書士が代わりに納付手続きを行います。納付に必要な金額は事前にお預かりします。

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登録免許税以外にかかる費用

相続登記では登録免許税以外にも以下の費用がかかります。

■ 実費

・戸籍・除籍謄本の取得費用：数千円〜1万円程度 ]

・住民票・印鑑証明書の取得費用：数百円程度

・固定資産評価証明書の取得費用：1通300円程度

・登記事項証明書の取得費用：1通600円程度

■ 司法書士報酬 ・5万円〜15万円程度（不動産の数・相続人の数により異なります）

合計の目安は7万円〜20万円程度です。

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登録免許税を自分で計算してみましょう

固定資産税の通知書をお手元にご用意いただき、以下の手順で計算してみてください。

①通知書の「価格」欄の金額を確認する ②土地・建物それぞれの評価額を合計する ③合計額 × 0.4% を計算する

計算結果が登録免許税の目安です。不動産が複数の市区町村にまたがる場合はそれぞれの通知書が必要です。

「計算してみたがあっているかわからない」という方はお気軽にご相談ください。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

司法書士佐藤直樹事務所では御殿場・裾野・小山町エリアの相続登記に対応しています。登録免許税の計算から登記申請まで一括して対応します。

「登録免許税がいくらかかるか確認したい」という方も歓迎します。固定資産税の通知書をお手元にご用意の上お気軽にご連絡ください。

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「相続登記は自分でもできると聞いたけど、司法書士に頼んだ方がいいの？」そんな疑問をお持ちの方は多いと思います。このページでは費用・手間・リスクの3つの観点から自分でやる場合と司法書士に依頼する場合を徹底比較します。

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相続登記は自分でできる？

結論から言うと、相続登記は法律上自分で手続きできます。法務局のホームページにも申請書の書式や手引きが公開されており、手順を調べながら進めることは可能です。

ただし実際に自分で完了できる方は多くありません。戸籍の収集・書類作成・法務局とのやり取りなど、工程が多く専門的な知識が必要な場面が随所に出てきます。

自分でやるか司法書士に頼むかを判断するために、まず費用・手間・リスクを比較してみましょう。

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費用の比較

■ 自分でやる場合の費用

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額2,000万円なら8万円）

戸籍・住民票等の取得費用：数千円〜1万円程度 登記事項証明書の取得費用：1通600円程度

郵送費・交通費：数千円程度

合計目安：8万円〜10万円程度（評価額2,000万円の場合）

■ 司法書士に依頼する場合の費用

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%（同上）

戸籍・住民票等の取得費用：数千円〜1万円程度

司法書士報酬：5万円〜15万円程度

合計目安：13万円〜25万円程度（評価額2,000万円の場合）

■ 費用の差額

司法書士報酬の分だけ費用が上がります。目安として5万円〜15万円程度の差になります。

「費用だけ」で見ると自分でやる方が安くなります。ただし手間・時間・リスクを加えると話が変わってきます。

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手間・時間の比較

■ 自分でやる場合にかかる手間

①戸籍の収集 被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集します。本籍地が複数にまたがる場合は各市区町村に郵送請求が必要で、往復のやり取りだけで数週間かかることがあります。

②書類の調査・確認 相続人の範囲を戸籍で確認し、相続関係説明図を作成します。複雑な家族関係の場合は専門知識が必要です。

③遺産分割協議書の作成 不動産の表示を登記簿謄本の記載通りに正確に書く必要があります。記載ミスがあると法務局で受け付けてもらえません。

④法務局への申請・補正対応 申請書を作成して法務局へ提出します。不備があると補正を求められ、平日に法務局へ出向く必要があります。

⑤全工程にかかる時間 早くても2〜3ヶ月、仕事をしながら進める場合はさらに時間がかかります。

■ 司法書士に依頼する場合にかかる手間

お客様にお願いすることは以下だけです。 ・ご本人確認書類の提示 ・実印と印鑑登録証明書の用意 ・遺産分割協議書への署名・捺印 ・固定資産税通知書の提供（お持ちの場合）

戸籍収集・書類作成・法務局申請はすべて司法書士が代行します。

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リスクの比較

■ 自分でやる場合のリスク

①書類の記載ミス 遺産分割協議書や申請書の記載に誤りがあると、法務局から補正を求められます。

内容によっては最初からやり直しになることもあります。

②戸籍の収集漏れ 相続人の範囲を正確に把握できていないと、後から新たな相続人が判明するトラブルになることがあります。

③期限を過ぎるリスク 手続きに時間がかかり、2024年から設けられた3年以内の期限を過ぎてしまうリスクがあります。

④遺産分割協議書の不備 内容に問題がある場合、金融機関や法務局で受け付けてもらえず、相続人全員に再度署名・捺印をお願いする必要が生じます。

■ 司法書士に依頼する場合のリスク

書類の作成・申請は司法書士が責任を持って行います。万が一ミスがあった場合は司法書士の責任で対応します。書類の不備・記載ミスのリスクはほぼありません。

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自分でやる場合に向いているケース

以下のすべてに当てはまる場合は自分でやることを検討してもよいかもしれません。

・相続人が自分一人だけ

・不動産が1件だけ

・遺言書があり遺産分割協議が不要]

・時間に余裕がある

・書類作成・役所手続きが得意

ただしこのようなシンプルなケースでも、戸籍収集や申請書作成には相当な時間と手間がかかります。

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司法書士に依頼すべきケース

以下のいずれかに当てはまる場合は司法書士への依頼をおすすめします。

・相続人が複数いる

・不動産が複数ある

・遺産分割の話し合いがまとまっていない

・数十年前からの相続が未登記のまま残っている

・相続人の中に連絡が取れない方がいる

・仕事が忙しく平日に動く時間がない

・2027年3月31日の義務化期限が迫っている

・不動産を早めに売却・担保に入れたい

これらのケースは自分でやろうとすると途中で行き詰まるリスクが高く、結局司法書士に依頼し直すことになるケースも少なくありません。

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時間をお金に換算してみると

自分でやる場合の手間を時間に換算してみます。

戸籍の収集・郵送手続き：10〜20時間程度

書類の調査・作成：5〜10時間程度

法務局への申請・補正対応：3〜5時間程度 合計：20〜35時間程度

仮に時給2,000円で換算すると4万円〜7万円分の時間コストがかかります。

司法書士報酬との差額5万円〜15万円と比較すると、時間コストを含めた実質的な差はかなり小さくなります。

さらにミスによるやり直しや精神的なストレスを考えると、司法書士に依頼する方がトータルでお得なケースがほとんどです。

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まとめ：どちらを選ぶべきか

費用だけで見ると自分でやる方が安くなります。しかし時間・手間・リスクを総合的に考えると、多くの方にとって司法書士に依頼する方がトータルでお得です。

特に相続人が複数いる

・不動産が複数ある

・期限が迫っているといったケースは迷わず司法書士にご相談ください。

「費用がいくらかかるか確認だけしたい」という段階からご相談いただけます。

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御殿場・裾野・小山町エリアの方へ

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